Descripción Cabañas Baños de Bosque

Porque desde Poco2h (una incubadora de proyectos socioambientales promovida por una ONG) pretendemos colaborar con la mejora de la salud del planeta con el diseño, fabricación y comercialización de unas bio cabañas prefabricadas low cost, para que puedan acceder a ellas el mayor número de personas.

Los seres humanos en 2022 buscamos la reconexión con la naturaleza, cambiando de hábitats, aprovechando la ubicuidad que proporcionan las nuevas tecnologías

Porque no desarrollar un producto que además de respetuoso con el medio ambiente, contribuya a reducir la huella medioambiental de los hogares y que sea asequible para cualquier tipo de economías

  1. Parejas que quieran disponer de su primera vivienda
  2. Familias que quieran disponer de una segunda vivienda unifamiliar uniendo varias cabañas
  3. Familias que quieran disponer de una casa de Invitados en su jardín
  4. Casas rurales y hoteles que quieran vender suites 100% orgánicas desarrolladas en torno a cabañas de Baños de Bosque

Las cabañas tienen unas medidas de  14x 7 M2 de las cuales, 10M2 son de porche y contienen salon-comedor, dormitorio-biblioteca con repositorios de emisión de fitoncidas y micelio, cuarto de baño completo,  vestidor,biopiscina, y humedal  para tratamiento de aguas grises para alimentar huerto de permacultura en el exterior.

Las cabañas se construyen en modo palafito a 1m sobre el nivel del suelo, que tiene que estar previamente explanado

También se pueden fabricar cabañas a medida, donde el precio de venta sería superior al de las cabañas prefabricadas

Madera. Toda la estructura de la cabaña que soporta suelos y techos está diseñada para sostenerse sobre rollos de castaño, que a su vez se sujetan sobre piedras de granito que son las que mantienen las cabañas en alto y permiten llevar todas las conducciones de agua y electricidad por debajo del suelo.

 

Cañas.El objetivo es trabajar con cañas Arundo Donax recogidas en el entorno de La Vera en periodos de luna menguante. Las cañas se ha estimado que tiene 2 cm de ancho, por lo que una pared de 1 m, contiene 50 cañas. Y se ha estimado que el alto es de 3.5m. . Las cañas recubren la pared de corcho y mortero de cal.

 

Corcho. La idea es aislar con corcho paredes y suelo de las cabañas 4 estaciones para que se mantengan frías en verano con biopiscina y calientes en invierno con estufa de inercia.

 

Cubierta vegetal. Sembrada con plantas autóctonas que van cambiando los tonos del tejado con cada estación, además de ayudar a mantener la temperatura constante en el interior, al aislar la cabaña del exterior, junto a paredes y suelos

 

Sistema de regulación ambiental. Para el frío, se calienta la vivienda con chimenea de inercia con columna de ladrillos de termoarcilla y para el calor se enfría con biopiscina que se apoya en una columna con ventilador y difusores de agua. además de una pared vegetal situada sobre la piscina.

 

Sistema de aromatización de la vivienda. A través de caja, para situar debajo de la cama con micelio del bosque y difusor de fitoncidas, de forma que la vivienda este aromatizada con sabores del bosque, a la vez que se mejore el sistema inmunológico de sus habitantes.

 

Biopiscina. Elaborada con 2 vasos. Uno de fitodepuración con plantas acuáticas y otro vaso de baño, separada de la zona de fitodepuración, y que además sirve para “enfriar las cabañas en verano

 

Humedal. El humedal de depuración de aguas grises está montado sobre una estructura de cañas de 3x4x1m, que soportan un tejido geotextil como es el EPDM y plantas acuáticas que flotan sobre planchas de corcho.


Huerto. Diseñado con técnicas de permacultura y que se riega con el agua fito depurada por el humedal

Estamos trabajando para no superar un coste de 570€/ M2 incluidos diseños, materiales construcción, mano de obra, licencias, además de biopiscina, humedal y huerto en cabañas de 70M2, construidas en sistema de autopromoción para facilitar el acceso a préstamos hipotecarios para su construcción.

 

La fórmula Poco2h permite por 40.000€ acceder a una vivienda ecológica a todas aquellas personas que a día de hoy no pueden permitirse tener su propia casa, debido al precio actual de la vivienda. O a personas que quieren tener una segunda vivienda 100% orgánica poder disponer de ella utilizando un solo módulo o uniendo varios .

 

Estamos trabajando en fórmulas para facilitar la financiación de parcelas, pero a día de hoy no lo tenemos resuelto.

  • Un dormitorio
  • Un cuarto de estar con cocina americana y comedor
  • Una zona de biopiscina de 10 M2
  • Un cuarto de baño de 10M2 con 2 lavabos, wc y ducha con mampara
  • Una chimenea de inercia para calentar toda la biocabaña y el agua de la biopiscina en invierno
  • Un sistema de enfriamiento de la cabaña en verano, vía humedad proveniente de la biopiscina, que se difunde a través de una columna de ventilación con ventilador, difusores y una pared vegetal.
  • Un sistema de aromatización de la vivienda con micelio y fitoncidas del bosque para mejorar el sistema inmunológico de los habitantes de la cabaña
  • Un humedal para tratamiento de aguas negras y grises
  • Diseño de huerto de permacultura, regado por humedal
  • Proyecto básico y de ejecución
  • Gestión de préstamo con el banco
  • Gestión de licencias con los ayuntamientos
  • Dirección de obra
  • Licencia de habitabilidad
  • Acometidas de agua y luz,vallado, ni ajardinamiento, ni piscina exterior
  • Movimiento de tierras para acondicionamiento de parcela

Estas cabañas han sido diseñadas por Jesús Timón fundador del Estudio de Arquitectura Aerquicenticia, con gran experiencia en diseño de viviendas en el entorno rural y firme creyente en la bioconstrucción como factor determinante para mejorar la salud del planeta.

Sobre licencias en viviendas en autopromoción

La autopromoción es una opción interesante para quienes sueñan con una vivienda unifamiliar propia, sin embargo, no siempre se valora por desconocimiento, falta de tiempo o, simplemente, por el vértigo para abordar una operación de tanta envergadura.

En Poco2h hemos optado por desarrollar una plataforma para bio cabañas low cost para que muchas personas puedan acceder a una vivienda en propiedad, construida bajo el paraguas de la autopromoción,  con materiales orgánicos y con una baja huella ambiental  y financiación hipotecaria  a la medida de cada cliente 

Por obvio que resulte, el proceso de autopromoción debe comenzar porque la familia clarifique las ideas de forma realista. Se debe establecer un presupuesto coherente con el objetivo de la construcción, fijar una estructura general de la vivienda y las necesidades mínimas que debe cubrir el emplazamiento en cuanto a servicios (por ejemplo en cercanía a colegios, centros de salud, supermercados, etc.). De este modo será más sencillo delimitar la búsqueda geográfica del terreno.

Por obvio que resulte, el proceso de autopromoción debe comenzar porque la familia clarifique las ideas de forma realista. Se debe establecer un presupuesto coherente con el objetivo de la construcción, fijar una estructura general de la vivienda y las necesidades mínimas que debe cubrir el emplazamiento en cuanto a servicios (por ejemplo en cercanía a colegios, centros de salud, supermercados, etc.). De este modo será más sencillo delimitar la búsqueda geográfica del terreno.

  • Espacio y accesos. Que la finca ofrezca el espacio suficiente para levantar la casa deseada y que al menos tenga un lindero a la calle o claro acceso delimitado.
  • Condiciones de edificabilidad. Debe permitir la edificabilidad de una vivienda familiar (terrenos urbanos) , y además la tipología de la vivienda debe encajar con la normativa del municipio en esa zona, por ejemplo en altura. Una reunión con el técnico municipal es la mejor forma de conocer las condiciones a las que su edificabilidad está sujeta
  • Acceso a suministros. Uno de los aspectos a los que el autopromotor tiene que prestar mayor atención es a las conexiones de la parcela a la red general de suministros como agua, electricidad o telefonía e Internet.
  • Orientación y vistas. Lo habitual es que se busque orientación sur para la zona de la casa donde se está más tiempo, el salón. Además se debe analizar las vistas que ofrece y la posible zona de sombra que sobre el terreno pueda generar cualquier edificación o estructura cercana.
  • Arbolado. Un aspecto regulado por las comunidades autónomas, en ocasiones con criterios muy restrictivos sobre talado. De existir árboles hay que conocer el grado de protección y las dificultades que su ubicación pueden presentar para la futura edificación.

La  búsqueda  de terreno se debe centrar en suelo calificado como urbano, que es el que va a permitirnos construir desde el primer momento. Interesarse por suelo calificado como urbanizable (NO urbanizable)  o rústica  siempre resulta una decisión arriesgada en los supuestos de autopromoción, ya que estos procesos pueden extenderse durante años y con costes adicionales

En cuanto al precio, desde la sociedad de tasación Tinsa se recomienda que nunca sea superior al 35% del presupuesto total, del mismo modo, difícilmente será menor al 25% en las áreas de influencia de poblaciones. Sin embargo, se advierte de que estas cifras pueden ser significativamente inferiores en entornos más alejados de centros urbanos.

  1. Elección  de terreno  con acometidas de agua ,luz  y espacio de 100M2 allanado 
  2. Elaboración de  los proyectos básicos y de ejecución  por  parte de arquitectos 
  3. Solicitud de licencia de obras 
  4. Dirección de obra  por parte de arquitectos y aparejadores 
  5. Solicitud de licencia de primera ocupación
  6. Firma ante notario de la declaración de obra nueva  
  1. Una vez que el promotor o interesado en una vivienda haya encontrado una parcela sobre la que le interese que se le construya la vivienda, antes de que se materialice la compra-venta de dicho terreno se debe de recopilar o solicitar la información urbanística al Ayuntamiento (lo que se suele denominar INFORME URBANÍSTICO) para estar seguros que no hay problemas para edificar en dicha parcela. Esta información también se puede pedir verbalmente al técnico municipal.
  2. También se debe de recopilar la información sobre los suministros de que dispone la parcela sobre agua y luz ( alcantarillado no es necesario al disponer las bio cabañas de un humedal para depurar aguas grises y negras) , es decir si están a pie de parcela o hay que llevarlos hasta allí.
  3. Hay que obtener un plano del catastro e imágenes de la parcela en Google Maps , asi como fotos y videos de la parcela.
  4. En determinados casos  será necesario solicitar un  levantamiento topográfico o un estudiogeotécnico. En cuanto al estudio geotécnico solo sería necesario si el arquitecto lo exige por que no vea claro la resistencia del terreno, eso seria muy raro , pero se podría dar por ejemplo en el caso de  terrenos cerca del mar que puedan ser muy flojos

En cuanto al levantamiento topográfico,sería necesario en parcelas con mucho desnivel, es decir en urbanizaciones que están en laderas de la montaña con fuertes desniveles

Una vez obtenidos estos documentos  por vuestra parte, nos los tenéis que remitir para iniciar el resto de procesos de legalización del proyecto

Puedes hablar con nosotros para que nuestro equipo los ejecute con un coste adicional cuya estimación dependerá si hay que visitar o no el terreno y su ubicación 

Nuestro equipo que se ocupa de licencias antes de que compre la parcela, con presencia en toda España, podría, previa aceptación de presupuesto, hacer una visita a la misma para ver que no nos encontremos luego con imprevistos y también consultas con el ayuntamiento y empresas suministradoras de agua y luz para ver si dispone de  los servicios a pie de parcela.

Una vez recopilados los datos concernientes al terreno se inicia el proyecto básico y el proyecto de ejecución por parte del Estudio de Arquitectura, integrando en términos de proyecto la cabaña Poco2h en el terreno escogido 

Una vez elaborado el proyecto básico,nuestro equipo inicia todos los tramites de solicitud de licencias  

1.Tramitación de la licencia de obras en el Ayuntamiento.Una vez esté el proyecto realizado, procederemos a presentar este  de forma  telemática  en el Ayuntamiento para la solicitud de la correspondiente licencia municipal de obras

2.Ejecución de la obra. Una vez que tengamos la licencia municipal concedida, se procederá a la ejecución propiamente dicha de la construcción de la biocabaña,. En este proceso nuestros aparejadores realizarán las visitas que fueran necesarias para la supervisión de la correcta ejecución, según el proyecto redactado por el Arquitecto. Y en cada visita  se realizará un informe o  acta de visita a obra que se compartirá con la Propiedad 

3.Coordinación de Seguridad y Salud Laboral de la Obra. Durante la ejecución de la obra se llevará a cabo por parte del aparejador que lleve el proyecto la  coordinación de seguridad y salud, todo ello según el  plan de seguridad y salud y las indicaciones del arquitecto.

Si. Tanto el proyecto básico, como el proyecto de ejecución, así como la dirección de obra  y  la coordinación de seguridad y salud,así como la consecución de todas las licencias necesarias hasta la obtención de la cédula de habitabilidad, están incluidas en el precio de las bio cabañas Poco2h.

  • Para comenzar la obra
    • Licencia de obra o licencia urbanística. Que se presenta normalmente en el ayuntamiento acompañado de una copia del proyecto básico.
    • Notificación  al Ayuntamiento de inicio de obra
    • Licencia municipal de cala
    • Licencia municipal de ocupación de la via pública en su caso 
    • Estudio de Seguridad y Salud.
    • Acta de replanteo y comienzo de obra. Firmada por el arquitecto, el aparejador y nuestra constructora 
  • Para finalización de obra: se debe tramitar varios documentos principales:
    • Certificado final de obra.
    • Acta de aceptación o recepción provisional de la obra.Para legalización de la obra.
  • Liquidación del impuesto de construcciones. Se debe abonar en el caso de que haya habido una desviación de presupuesto con respecto a los datos presentados para la solicitud de obra.    
  • Licencia de primera ocupación. Certificado por un técnico habilitado a este efecto, es necesario para la contratación definitiva de los suministros.
  • Escritura de declaración de Obra Nueva. Firmada ante notario del cumplimiento de los requisitos legales.
  • Inscripción en el Registro y liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentales.
  • Inscripción en el Catastro

NO están incluidas cualquier tipo de licencias excepcionales que haya que solicitar porque un Ayuntamiento en particular exija algún tipo de licencia excepcional a las licencias  para viviendas en autopromoción. 

En ese caso el propietario podrá pedirlas el mismo, a través de su gestoría o pedir que  se gestionen por parte de nuestro equipo, previa petición de presupuesto previo 

El precio de la cabañas Poco2h, no incluye 

  • Costes inherentes a la compra de terreno
  • Costes de tasación en caso de  petición de préstamo hipotecario  para la compra de la cabaña 
  • Tomas de agua
  • Vallado de la parcela
  • Ajardinamiento 
  • Piscina exterior 

En el caso de parcelas urbanas el tiempo  medio estimado es de 3 meses . En el caso de parcelas rusticas o urbanizables, el tiempo es muy variado en cada Ayuntamiento

Sobre hipotecas Poco2H

Es una hipoteca buscada entre una decena de alternativas a través de nuestras entidades colaboradoras 

El equipo de  atención al cliente de nuestras entidades colaboradoras buscará la mejor opción para ti sin cargos adicionales, a cambio de una comisión que perciben de la entidad con la que finalmente contrates tu hipoteca 

Es  un producto financiero mediante el cual el banco te presta una cantidad de dinero para que compres un inmueble. A cambio, asumes la obligación de devolver el dinero que el banco te ha prestado y además a pagar unos intereses de acuerdo con las condiciones y el calendario que hayas pactado con el banco.

La principal característica de este préstamo es que el inmueble queda afectado como garantía si dejas de cumplir con las obligaciones.

Es importante que entiendas que el inmueble hipotecado es a todos los efectos tuyo y podrás venderlo, alquilarlo o incluso volverlo a hipotecar. Hay una falsa concepción popular de que el inmueble es del banco, pero esto es falso.

En POCO2H no nos gusta “sobreutilizar” mucha jerga (porque no creemos en lenguajes complicados que solo generan confusión), pero sí que es cierto que hay unos elementos mínimos que deberás conocer durante el proceso de formalización de la hipoteca. Estos son:

  • Importe o Capital: El dinero total que el banco te entrega en concepto de préstamo.
  • Plazo de vencimiento: El tiempo total acordado del que dispones para devolver el préstamo y que va desde 10 hasta 40 años.
  • Interés: Es el coste financiero de la operación, el gasto adicional que te cobra el banco por prestarte el dinero. El tipo de interés se calcula como un porcentaje sobre el capital y puede ser fijo, variable o mixto.
  • Cuota de amortización: Es el pago mensual que tienes que realizar al banco durante todo el plazo acordado para devolver el préstamo más los intereses.

Lo normal es que el banco te conceda hasta el 80% cogiendo como base el valor menor entre la tasación y el valor de compra del inmueble. Nosotros estamos trabajando para que consigas el 100%

Ahora bien, las entidades analizan cada caso de forma individualizada y todo depende de tu huella patrimonial 

Lo normal es que el banco te exija que tengas al menos el 30% del valor del inmueble en ahorros.

Esto sirve para cubrir al menos el 20% del valor de compra más los gastos de la hipoteca (ej, gastos notariales, inscripción en el registro…). Para que te hagas una idea, los gastos suelen constituir entre un 6 y un 10% sobre el valor del inmueble.

Pero como venimos diciendo, las hipotecas son un producto muy personalizable, así que, en ocasiones, dependiendo de la operación, la entidad y tu perfil, los bancos pueden incrementar la cantidad que te van a prestar hasta un 90% sobre el valor de la vivienda.

Nosotros estamos negociando con 2 entidades bancarias para que puedas recibir hasta el 100% via  préstamo autopromotor

Lo normal es que el banco no quiera prestarte el dinero, pero volvemos a lo mismo, dependerá de tu perfil y circunstancias personales. Por eso, te aconsejamos que sigas el proceso de registro con nosotros y te hagas una idea de cómo irá la cosa.

Las entidades pueden pedir una cantidad de documentación impresionante (dependiendo de sus criterios de riesgo y, cómo no, de tu perfil particular).

Para ayudar, aconsejamos tener la siguiente documentación preparada antes de seleccionar la hipoteca ganadora (para agilizar tiempos):

Documentación General

  • DNI o NIE
  • Declaración de IRPF
  • Contrato de señal de arras
  • Escrituras de cada propiedad inmueble que poseas
  • Contrato de arrendamiento si vives en régimen de alquiler, junto con los últimos recibos del alquiler
  • Vida laboral actualizada
  • Extractos bancarios recientes
  • Recibos de préstamos que tengas (si los tienes, claro)

Si eres trabajador por cuenta ajena (asalariado en una empresa)

  • Tres últimas nóminas
  • Contrato laboral
  • Justificación de ingresos adicionales al de la nómina (si los hay, claro)

Si eres autónomo

  • Declaración anual del IVA 
  • Pagos trimestrales del IVA del año en curso
  • Últimos recibos del pago de la seguridad social

Paralelamente,  te aconsejamos avanzar e ir solicitando la nota simple y la tasación del terreno más el valor de la futura construcción, cuyo presupuesto nosotros te facilitaremos 

Es  un producto financiero mediante el cual el banco te presta una cantidad de dinero para que compres un inmueble

No. Las entidades pretenden minimizar las posibilidades de sufrir un impago. Y simplemente por política del banco, no te van a conceder ningún tipo de oportunidad hasta que no regularices la deuda.

Puedes visitar comparadores, estudiar en detalle cada parte del proceso, ir a diferentes bancos y contarle lo mismo a cada uno enviándole la misma documentación uno por uno…

O simplemente prueba con y simplifica el proceso de la mano de un experto, aplicando a multitud de bancos simultáneamente.

Cuando una hipoteca es a tipo fijo, el interés no variará durante la vida de la hipoteca. Y la cuota también se mantendrá la misma durante todo el periodo del préstamo.

Si es a tipo variable, los intereses podrán cambiar a lo largo de la vida del préstamo hipotecario. El interés se revisará periódicamente en la fecha acordada en el contrato y la cuota a pagar podrá subir o bajar en función de la fluctuación de los tipos de interés. En España lo normal es usar el Euribor como índice de referencia para este tipo de préstamos.

El Euribor es un índice que marca el precio al que las entidades financieras europeas están dispuestas a prestarse dinero entre sí. Puedes informarte en detalle sobre el Euribor aquí

Algunos bancos ofrecen la contratación del préstamo junto con la contratación de otros productos. Lo habitual es que ofrezcan una combinación que comprenda domiciliación de la nómina, seguro de hogar y seguro de vida.

Y aunque hay muchas más vinculaciones, estas 3 son las que más interesan a las entidades, ya que:

  • Se aseguran que estás recibiendo una fuente de ingresos estable para pagar la cuota (domiciliación).
  • Están asegurando la garantía / inmueble si dejas de cumplir tus obligaciones (seguro de hogar).
  • Y, por último, protegen el pago en caso de que a uno de los titulares le pasara algo, que aunque las entidades prefieren que no te pase nada, es algo que prefieren tener cubierto (seguro de vida).

Puede haber multitud de variables, pero estas vinculaciones “estándar” digamos que son las que más impacto tienen a la hora de que la entidad ofrezca condiciones atractivas.

Sin embargo, hay que tener cuidado, porque algunas entidades no ganan con la hipoteca, pero sí que ganan con los productos vinculados. Esto no es bueno ni malo, es simplemente una estrategia de los bancos. En ocasiones puede ser más rentable tener contratados estos productos con los bancos y te puedes ahorrar bastante dinero, pero en otras ocasiones no es tan evidente e incluso por tu perfil, por la operación o porque tienes acceso a determinados bancos con ofertas muy agresivas sin vinculaciones, puede tener sentido que no contrates vinculaciones.

Por eso, lo más importante es comprobar y comparar los costes de financiación (TAE), donde se incluyen los costes de los productos vinculados, y hacer una comparación con un experto en la materia para que te ayude a tomar la decisión.

Hay varios tipos de comisiones:

  • Apertura: La hipoteca puede tener o no comisión por apertura. Depende de cada oferta. Esta comisión suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se paga cuando se firma la operación. Es un cargo que permite hacer frente a los gastos que supone para el banco el hecho de poner el dinero a disposición del cliente.
  • La novación consiste en la renegociación del préstamo con la misma entidad para cambiar las condiciones de tipo de interés, modificar el plazo u otro tipo de elementos como la amortización.
  • Subrogación por cambio de acreedor (es un tipo de novación): Es la cantidad de dinero que la antigua entidad nos cobra por cambiar banco. Puede ir de 0 a 1%, dependiendo de la negociación y de tu perfil.
  • Subrogación por cambio de deudor: consiste en la adquisición de la hipoteca del particular (o promotor) que nos vende la casa.
  • Amortización parcial anticipada. Si quieres reducir la deuda, puedes amortizar de forma parcial tu préstamo. Esta amortización puede afectar al plazo (acortándolo y manteniendo la cuota que se venía pagando), a la cuota (reduciéndola y manteniendo el plazo original) o a ambos elementos (reduciendo la cuota y el plazo).
  • Cancelación anticipada: El deudor amortiza la totalidad del préstamo antes de su vencimiento, pagando al prestamista el capital pendiente y los intereses devengados hasta ese momento, por lo tanto extinguiendo la relación entre ambos.
  • Cláusulas suelo y techo: La cláusula suelo es aquella cláusula que establece un límite mínimo al tipo de interés que será de aplicación al crédito, aunque el tipo de interés de referencia baje. Las cláusulas techo establecen un tope máximo al tipo de interés, aunque el de referencia suba.

Lo importante es entender tu caso y analizar si te conviene “luchar” determinadas comisiones o no. Habla con tu asesor.

La TAE o tasa anual equivalente, es un indicador expresado en porcentaje que sirve para que compares distintas hipotecas de modo que tengas una referencia del coste real real de cada una.

La TAE indica:

  • Tipo de interés nominal (TIN): este es el porcentaje que pacta con el banco como concepto de pago por el dinero prestado.
  • Las comisiones y gastos de la hipoteca: Ejemplo comisión de apertura, gastos de notaría o inscripción en el registro…
  • La frecuencia de los pagos.

El tipo de interés nominal (TIN), es el porcentaje que has pactado con el banco en concepto de pago por el dinero prestado. Para que lo entiendas es el porcentaje que usan las entidades para los anuncios de televisión. Para aclararlo más, el TIN es el porcentaje que se acuerda con la entidad.

Seguro que has oído hipoteca al 0,99% + Euribor (el resultado de esa suma sería el TIN en una hipoteca variable), o hipoteca al 2,1% a tipo fijo (ese 2,1% es el TIN en una hipoteca Fija).

Una nota simple es un documento que te informará del estado “legal” del inmueble. Porque, no siempre tiene que ser así, pero una cosa es lo que te diga el vendedor y otra muy distinta la realidad. La nota simple es lo ‘real’ (Ya que este documento está registrado en el Registro de la Propiedad).

En el documento aparece esta información:

  • Descripción: tipo de inmueble, metros cuadrados, los linderos al nortes, sur, este, y oeste
  • Ubicación: Dirección y localidad concretas
  • Propietarios: Quién es el propietario o propietarios actuales
  • Cargas: tiene hipotecas, servidumbres, alquileres, etc.
  • Diferentes avisos: ejemplo embargos y demandas, comprobaciones fiscales…

La tasación es una valoración objetiva del inmueble que quieres hipotecar y sirve para que los bancos tengan una idea de cuánto vale la casa y asegurarse así de que el valor será suficiente para que en caso de impago, puedan recuperar el dinero prestado (por eso, por regla general, sólo conceden el 80% del menor de los valores entre la tasación y el valor de compra. Es una forma de asegurarse que la podrán vender y cubrir el préstamo concedido).

La tasación oficial para una hipoteca está regulada por el Banco de España y debe cumplir unos requisitos mínimos.

Los bancos están obligados a tener una tasación oficial antes de formalizar cualquier operación hipotecaria. Y muy importante, están obligados a admitir cualquier tasación aportada por el cliente siempre que sea certificada por un tasador homologado que cumpla la norma ECO/805/2003 según la Ley 1/2013 del 14 de mayo.

Gastos a los que tienes que hacer frente tú:

  • Nota simple: de 10€ a 15€, dependiendo de la urgencia y velocidad con que la necesites.
  • Tasación: Tiene un coste de entre 250€ y 600€, dependiendo del valor del inmueble, y una validez de 3 meses desde la fecha de emisión
  • Vinculaciones: No solo debes tener en cuenta la cuota, se debe incluir también el coste de los productos vinculados.

Gastos a los que hace frente el banco

  • Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD): El coste depende de cada comunidad autónoma, está entre el 0,5% y el 1,5% del importe del préstamo.
  • Notario: Depende de cada notario, pero para hacerte una idea, en torno a 1.000€.
  • Registro de la propiedad: En torno a 500€.
  • Gestoría: En torno a 500€.

El gran dilema. Y una decisión muy personal.

Lo primero que debes saber es que hagas lo que hagas, no sabrás si habrás acertado hasta pasados unos años. Lo segundo más importante es que debes entender de forma genérica cada opción:

  • Tipo Variable:
    • Qué es: el tipo de interés cambia con el tiempo en función del Euribor. Por eso la cuenta varía cada 6 meses o un año (depende de lo acordado).
    • Ventaja: La cuota al principio es más baja. Además, ahora el Euribor está en negativo.
    • Desventajas: La cuota es variable. No puedes saber qué pasará en el futuro ni cuánto vas a pagar.
  • Tipo Fijo:
    • El tipo de interés es siempre el mismo, así que la cuota del préstamo es siempre la misma también
    • Ventaja: Puedes estar tranquilo y planificar mejor el futuro.
    • Desventaja: Supone pagar en principio más intereses y amortizar capital a menor ritmo.

¿No es suficiente para decidir? Te dejamos 10 hechos:

  1. Los expertos prevén un futuro de tipos bajos que no volverán a los niveles previos a la crisis, donde el Euribor podría alcanzar cotas en torno al 5%
  2. Antes de la crisis solo el 3% de las nuevas hipotecas eran fijas. Ahora representan alrededor del 40%. ¿Por qué? Los bancos intentan colocarlas para asegurarse una fuente de ingresos estable.
  3. Algunas familias que tenían tipos variables, en el pasado las oscilaciones han complicado que pudieran cubrir la cuota.
  4. En un escenario en que los tipos de interés y el euribor sube deprisa, resulta interesante el tipo fijo.
  5. Pero, ¿qué pasa si el Euribor se mantiene bajo durante otros 5 años? Deja de ser tan rentable.
  6. Los tipos están a punto de subir.
  7. La inflación no termina de repuntar, lo que difícilmente va a propiciar en el medio plazo el regreso a los niveles de tipos previos a la crisis.
  8. Hay expertos que defienden que el gran valor que inclina la balanza en favor de la hipoteca variable está en el ritmo de amortización del crédito, más rápido que en la fija (puesto que es al inicio de la hipoteca cuando se paga mayor carga de intereses).
  9. Esta amortización de capital mayor al principio de algún modo amortigua las subidas de tipos futuras.
  10. Quienes abogan por la hipoteca a tipo fijo, coinciden en que parece poco previsible que los tipos vuelvan al 5%, pero también hay que tener en cuenta que las hipotecas se firman a 20 años habitualmente y eso es un período largo. Con que el euríbor llegue al 1% o poco más, ya conviene la hipoteca fija, si tenemos en cuenta que el diferencial sobre euríbor está en torno al 1,5%”.

Como veis tenemos un empate técnico (5 argumentos para hipoteca fija y otros 5 para hipoteca variable).

Solo está claro que el futuro es incierto y que al final se trata de una apuesta muy personal. No hay elecciones acertadas o erróneas, porque pase lo que pase, habrá un 50% de vosotros que tendréis más suerte, y otro 50% que no tendréis tanta.

Entonces, ¿cómo elijo?

Bien, desde POCO2H aconsejamos elegir a tipo fijo sí:

  • Prefieres la tranquilidad de saber que la cuota no va a cambiar
  • Piensas que tu fuente de ingresos lo más probable es que no incremente (o incremente solo un poco) durante el periodo de la hipoteca (por ejemplo un funcionario)
  • La hipoteca es superior a 20 años y no piensas vender el inmueble.
  • Y también para aquellos a los que no les guste jugar, apostar y arriesgar en exceso (al final todo depende de cómo seas tú)

Y a tipo variable si:

  • Piensas que tu fuente de ingresos debería aumentar en el futuro
  • Es una hipoteca a 15 años o menos, o quizá piensas que no vaya a ser el inmueble para toda la vida, existiendo una posibilidad de que lo vendas en el futuro
  • Crees que la banca ha aprendido la lección y disfrutamos de mecanismos que controlarían la subida indiscriminada de los tipos.
  • Te gusta apostar o jugártela.

Elegir el tipo es importante. Habla cuando quieras con el asesor, para que juntos toméis la decisión con la que te sientas más cómodo. Y ya veremos qué pasa en el futuro.

La domiciliación de nómina, el seguro de hogar y el de vida son las vinculaciones más habituales (quizá podríamos incluir seguro de protección de pagos en alguna ocasión).

A los bancos les puede interesar que contrates estos productos vinculados por estos motivos:

  • Se aseguran de que estás recibiendo una fuente de ingresos estable para pagar la cuota (domiciliación).
  • Están asegurando la garantía / inmueble si dejas de cumplir tus obligaciones (seguro de hogar).
  • Y por último, protegen el pago en caso de que a uno de los titulares le pasara algo, que aunque las entidades prefieren que no te pase nada, es algo que prefieren tener cubierto (seguro de vida).

Las rebajas que pueden lograrse están en torno al 1%-1,2%, así que la rebaja es sustancial, pero debes estar atento a los costes de los productos vinculados y comparar diferentes TAE.

Además, debes valorar si la rebaja del interés se traduce también cuando sumamos todos los costes de las vinculaciones, aunque lógicamente hay que tener en cuenta el valor que aporta tener el inmueble asegurado, y la cobertura del seguro de vida de ambos titulares (que esperamos que no necesitéis nunca, pero está bien saber que está ahí).

Con nuestras Entidades Colaboradoras  puedes analizar con tu asesor si puede tener más o menos sentido contratar la hipoteca con las vinculaciones.

Es muy recomendable una buena hoja de Excel para que la decisión sea plenamente analítica.

Diferencias de hasta 700 euros al año

  • Para tu referencia, lo que se encarece una hipoteca si contratas productos vinculados puede rondar los 700 euros, y como decimos, si se rechazan estas vinculaciones, los bancos suben el interés de 1 a 1,2%. Esto en la práctica supone una cuota anual de entre 700 y 800€.
  • Así que, como ves, prácticamente queda lo comido por lo servido (aunque si contratas los productos, al menos tienes eso cubierto).
  • Pero mucho cuidado, porque la clave está en analizar los costes de los productos asociados y entender cuál sería la diferencia si no los contratamos, para así poder valorar si tiene sentido pagar ese pequeño plus…

El verdadero problema que existe es que no es fácil saber si conviene o no contratar las vinculaciones. Además existe escasa información sobre los propios productos vinculados, su precio y características, lo que complica la tarea de análisis.

Como siempre, puedes hablar con tu asesor para que juntos analicéis qué es lo que tiene sentido atendiendo a tus circunstancias particulares.

El tiempo para hipotecarse es algo muy personal, y, realmente, al banco le da un poco igual siempre que cumplas con los requisitos financieros y con la capacidad de pago del préstamo.

Vamos a analizar qué es más barato o más seguro, y en definitiva ayudarte para que sepas cuál es el mejor plazo para ti.

Los factores que determinan cuál es nuestro mejor plazo, son dos: Nuestros ingresos y nuestra capacidad de ahorro. Debes analizar varios elementos:

  1. Nunca aceptar una cuota superior al 35% de nuestros ingresos. Sobre esto debes tener en cuenta que el Euribor puede subir y, en teoría, podría situarse en cotas precrisis, en torno al 5%. (aunque es una predicción poco probable, la pregunta es ¿podrías hacerle frente si eso sucediera  y tu cuota supera el 35% de tus ingresos?)
  2. Acortar el plazo es más sencillo que alargarlo (ya que eso implicaría una novación de la hipoteca, es decir, un cambio de condiciones). Por eso, si decides ajustar los plazos, te recomendamos que no apures en exceso y sigas teniendo una capacidad alta de pago.
  3. Cuanto más corto el plazo, menos intereses y mejores condiciones en el tipo de interés.

Es decir, que al final todo se basa en buscar un equilibrio entre pagar el menor tiempo posible para que los intereses sean los más bajos posibles, y mantener cierta soltura (como un colchón para los imprevistos que puedan venir).

Como regla general, cuantos más ahorros tengas y mayor sea la fuente de ingresos que tengas, mayor sentido tendrá reducir el plazo de la hipoteca.

Por el contrario, si vas un poco justo y “consumes gran parte de tus ahorros con la entrada de la vivienda” mayor sentido tiene ir a opciones de larga duración, porque si tienes que hacer una novación (cambio de condiciones), nadie te asegura que el banco vaya a aceptar las condiciones, por ejemplo (o quizá tengas que asumir un interés mucho más caro por tu penalización, etc.).

Aunque parezca que las ofertas que ofrecen los bancos son del tipo “lo tomas o lo dejas”, ciertamente existe la posibilidad de negociar las condiciones.

Desde POCO2H proponemos partir con dos ofertas personalizadas como base para iniciar el proceso de negociación. Comparando lo mejor de cada una, podrás hacerte una idea de cuál podría ser la hipoteca perfecta ajustada a ti.

Para conseguir una buena negociación, debes tener en cuenta esto:

  1. Conoce de lo que se está hablando. Aunque parezca trivial, por experiencia sabemos que es un elemento que influye mucho a la hora de negociar con la entidad, que sepas de lo que hablas. No hace falta que conozcas la jerga del sector, solo con entender el ecosistema de las hipotecas te vale. Es importante que entiendas que este “conocimiento” no es delegable en POCO2H o en ningún intermediario financiero. Deberás hacer un pequeño esfuerzo durante este periodo de tiempo para entender qué es lo que pasa a tu alrededor.
  2. Compara bien antes de hablar con la entidad y preferiblemente, reduce tu rango de acción a 2 hipotecas, preferiblemente, porque cuando intentas abarcar demasiado, las cosas se pueden complicar. Más vale que centres el tiro y focalices los esfuerzos en las 2 pre-ofertas que más te hayan gustado.
  3. Otro elemento que te dará fuerza en la negociación es tu salario. Si tienes un salario de más de 3.000€€, este significará esa décima que marca la diferencia. La capacidad de ahorro también funciona como palanca eficaz para negociar. Cuanto más porcentaje, más capacidad de mejorar las condiciones.

En definitiva, hay que poner en valor nuestros puntos fuertes, y saber justificar nuestras carencias antes de sentarte con la entidad.

Una vez tengas claro si tienes un perfil que ofrece recorrido para negociar, debes elegir qué es lo que quieres negociar, porque lo que debes entender es que la capacidad de negociación es limitada. Así, por ejemplo, cuando la entidad te envía una oferta personalizada, desaconsejamos de forma tajante solicitar la mejora de todos los elementos. Mejor céntrate en uno o dos elementos y el resto dalos por buenos. Una buena forma de hacer esto, es usar otras ofertas personalizadas como referencia de hasta dónde, quizá, podría llegar la entidad.

Estos son algunos de los elementos que pueden estar abiertos a negociación:

  1. Interés. Sobre todo, si tenemos un perfil financiero alto (en relación con los salarios que tenemos, o con que podamos constituir un cliente muy bueno para la entidad); en este caso se puede proponer reducir el interés alrededor de 2 décimas si es una hipoteca variable y hasta 5 si es una hipoteca fija.
  2. Carencia: negociar que durante cierto periodo exista la posibilidad de pagar una cuota mensual más reducida. Esto sirve para mitigar el riesgo de quedarse en el paro y no poder hacer frente a la hipoteca, por ejemplo.
  3. Prima de los seguros. Se puede reducir la prima del seguro (especialmente el de vida), si por ejemplo se reduce el rango a cubrir. Sucede lo mismo con el seguro de hogar.
  4. Eliminación o reducción de las comisiones: En nuestra experiencia, la comisión de apertura es algo más complicado de negociar que, por ejemplo, la comisión por amortización anticipada.

Habla con tu asesor para que juntos preparéis una buena estrategia de negociación.